REIT. Una guida per gli investitori in bond ai Real Estate Investment Trusts | M&G Investments

Con l’analista del credito di M&G Othman El Iraki si esamina un settore del reddito fisso che ha generato un grande interesse negli ultimi mesi; si tratta dei REIT, cioè Real Estate Investment Trusts. Othman spiegherà alcune delle caratteristiche di questa classe di asset e che cosa stia guidando il recente aumento di nuove emissioni obbligazionarie, specialmente nel Regno Unito. Inoltre, si guarda anche alla attesa  riunione di politica monetaria della BCE di giovedì; gli investitori in obbligazioni sperano di ottenere maggiori dettagli sulla strategia di uscita dal QE della banca centrale.

Quali sono le caratteristiche dei REIT?

I REIT sono società quotate che posseggono proprietà immobiliari, che affittano. Il loro flusso di cassa proviene dagli affitti. I REIT posseggono una vasta gamma di asset: dagli shopping center, ai palazzi per uffici, ai magazzini. Ma posseggono anche asset residenziali. I REIT non pagano le tasse che pagano le società. Ma, per ottenere questo beneficio fiscale, devono distribuire il 90% dei loro profitti come dividendo.

Abbiamo visto molta attività dei REIT, soprattutto nel mercato primario. I bond emessi quest’anno hanno già superato il livello degli ultimi due anni. Molto merito va alla valutazione abbassata della sterlina. Ci sono altri motivi?

Per finanziare il loro business, i REIT utilizzano sia un debito cosiddetto “securizzato” (prestiti dalla banca), che “senza sicurezze” (obbligazioni che emettono sul mercato). Ciò che abbiamo visto negli ultimi due anni è proprio questa seconda tipologia di prodotti. Queste emissioni vengono fatte per lo più per rifinanziare i debiti bancari, ma non esclusivamente per quello. Si può dire che i REIT stiano passando dalla prima modalità di finanziamento sempre più alla seconda. Ed è questo che ha guidato il mercato in anni recenti. La ragione è che, chiaramente, vogliono essere sempre meno dipendenti dalle banche.

Parlando del mercato immobiliare, ovviamente si pone la questione della Brexit. I prezzi delle case a Londra sono diminuiti; la scorsa settimana i numeri del mercato retail per il Regno Unito non sono stati soddisfacenti. Basandoci su questo, qual è l’outlook per il mercato dei REIT?

I mercati delle proprietà, in genere, devono fronteggiare sfide significative. Dai rischi politici come Brexit a rischi macroeconomici e legati al rialzo dei tassi d’interesse. Ciò creerà volatilità andando avanti nel tempo, e quindi opportunità per gli investitori nei mercati creditizi. Detto questo, si pensa che l’outlook dipenda realmente da quale sottosettore avrà la prevalenza.

Brexit, per esempio, sta avendo un chiaro impatto sui REIT che posseggono palazzi per uffici nel centro di Londra. Questo perché Brexit sta creando incertezza. Questa incertezza, a sua volta, fa pressione sugli affitti dei palazzi, e quindi sulle loro valutazioni.

I REIT che operano nei centri commerciali devono fronteggiare la minaccia dell’e-commerce, quindi Amazon ed Alibaba, per esempio. Perciò, devono adattarsi ad un mondo nuovo.

I REIT che operano nell’ambito logistico invece beneficiano dall’e-commerce perché posseggono grandi centri distributivi, che vengono affittati ad Amazon e simili.

Quindi, un’attenta selezione è più importante che mai nei mercati odierni.

Questioni chiave della settimana

Sarà una settimana chiave per gli investitori in obbligazioni. Tutti stanno aspettando ansiosamente le decisioni di politica monetaria della BCE giovedì. L’attesa è per come verrà gestita la riduzione degli acquisti effettuati mediante il QE.

Gli acquisti di bond della BCE sono attualmente sette volte più ampi delle emissioni. Ciò ha chiaramente impattato le dinamiche degli acquisti, e fatto scendere gli yields dei bond in Europa. Per contrasto, durante tutti gli anni di QE in America, gli acquisti non hanno mai superato le emissioni.

Questa è quindi una situazione senza precedenti da gestire per la BCE. La sua strategia d’uscita sarà molto importante per tutti i emrcati.